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房地产开发企业主要贷款融资方式大全

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中国目前房地产开发企业主要融资方式:

 银行贷款:

银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产银行贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、销售环节的住房抵押贷款和部分间接来自银行贷款的自筹资金。

房地产企业自筹资金比重逐年上升,从2001年的24%上升到2004年底的27.4%,到2005年3月底达到30.1%。然而,其中很大一部分是房地产开发企业获得银行贷款,以各种灵活的方式作为自己的资金。自2004年初以来,银行贷款在房地产企业筹集的房地产投资资金中所占比例从过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前,房地产开发企业至少60%的资金来自银行系统,融资渠道主要依靠银行。

房地产信托融资:

房地产信托是指代理房地产买卖、租赁、租金收取、保险以及房地产登记、转让、纳税等房地产业务,或直接参与房地产开发经营活动的信托机构。2003年6月,央行121号文件的出台,阻断了房地产企业的银行贷款渠道,信托融资模式发展迅猛。据不完全统计,2003年中国有近70个房地产信托融资项目,房地产信托基金金额超过50亿元。然而,它们大多是“过桥”贷款,融资比例很小。原因是国家规定资金信托合同总数不得超过200个,单个合同的最低金额为5万元,限制了中小投资者的参与。

房地产基金:

房地产基金是将分散的资金集中起来,交给投资专家集中投资的一种融资方式。具体的基金融资方式包括海外房地产基金和国内产业基金。近年来,流入中国的海外资金数量一直在增加。例如,新加坡政府投资公司已成为首都房地产的第二大股东;万科与德国银行的合作;摩根士丹利房地产基金与上海复地合作;荷兰国际集团和先锋集团在荷兰的合作。由于国内政策的影响、国内企业的不规范运作以及房地产市场的不透明,海外房地产基金选择合作伙伴的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系和发展前景。

因此,对于许多国内房地产企业来说,海外房地产基金只是九牛一毛。由于缺乏相关的法律制度规范,国内房地产基金的发展受到限制。随着房地产市场的进一步发展,房地产基金有望成为房地产融资的新宠。

上市融资:

上市融资是企业获取资金和实施资本运营的主要方式之一。然而,房地产企业很难上市。据相关数据显示,目前我国房地产上市企业只有70家左右,存在以下问题:房地产企业整体素质差,历史遗留问题严重,管理专业素质差。例如,2004年2月初,上海复地在香港证券交易所成功上市,融资15亿港元。上海堡垒成功的主要原因是土地储备的增加,许多开发项目,良好的盈利能力和快速的资本周转。

房地产债券:

目前房地产债券在我国房地产企业融资总额中所占比例很小。2002年,房地产债券融资仅为2.24亿元,占融资总额的0.02%。2003年,房地产债券融资进一步下滑,仅3400万元,占融资总额的0.003%。债券融资比重小的主要原因如下:一是中国对发行债券的主体有严格的要求。根据《公司法》,只有国有独资公司、上市公司和两个国有投资主体设立的有限责任公司才有资格发行,而且对企业的资产负债率、资本和担保都有严格的限制。第二,中国债券市场规模相对较小,发行和持有风险相对较大

综上所述,由于国家政策和企业自身条件的限制,银行贷款仍然是目前乃至未来房地产企业的主要融资方式。同时,随着国家政策的出台,信托融资和基金的形式也将成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将成为实力雄厚的大型房地产企业的重要融资方式。


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