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工薪族贷款买房需要注意什么

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工薪阶层在贷款买房时应该注意什么?“打工仔”的收入是平均的,所以“打工仔”买房是“一条很长的路”。在决定买房之前,首先要从自己(家庭)的收入水平、现有存款额、可用贷款额以及亲戚朋友的贷款额等方面充分估计自己的实际购买能力,最终确定所购房屋的类型、面积和价格。这里有五个要考虑的因素。

1、正确估量个人资产

买房子,我们应该综合考虑需要和支付能力。我们应该先买我们喜欢的,然后再买我们喜欢的。关键是要仔细计算我们的净资产。净资产值是个人支付能力的体现,必须仔细计算。对于普通的上班族来说,这还包括三个月的应急费用。在个人资产中,净资产是可支配资金。对于自住买家来说,从小到大、从远到近的变化比一次进入贵族住宅更实际。因此,准确计算个人净资产是掌握购房能力的前提和基础。个人净资产是个人资产减去个人负债的余额。

个人资产是拥有的财富,包括商店、汽车、家具和收藏品;现金、外币、债券和股票;住房、黄金、珠宝、公积金等。

个人负债是应该偿还的债务,包括按揭还款和汽车分期付款;短期借款等。

对于工薪阶层来说,个人资产的一个重要内容就是住房公积金。住房公积金由职工本人及其所在单位按其工作年限内工资收入的一定比例按月缴存,全部归职工个人所有,记入其住房公积金账户,由政府设立的法定公积金机构集中管理。目前,单位和个人住房公积金的缴存比例一般为工资收入的6%~10%。

购房人可以向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款,这与银行个人商业贷款在贷款对象、贷款金额、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同,是一种更为优惠的贷款形式。

2、选择适宜的房价

在估算了个人资产后,下一步就是选择一套质量好、价格低的房子。然而,当面对众多可供选择的商品房时,你会惊讶地发现价格差异如此之大。事实上,房价的制定是有一定规律的,受市场和成本的制约。本文主要研究构成当前商品房价格的成本因素。

商品房价格主要由三大块组成:一是土地成本;二是开发建设成本;第三,利润、税收、销售和其他费用。从目前国内商品房来看,大部分价格的构成都在前两个。

总而言之,商品房价格的构成主要是从成本的角度来讨论的,但我们应该记住,真正决定房价的不是成本,而是市场因素。例如,1993年,一些开发商在房地产最热的时候进入市场,因此征地成本很高,建筑原材料以天价购买。在建设完成之前,他们遇到了宏观调控,房价跌入低谷,销售形势黯淡。到目前为止,资本成本高得惊人,而且成本价肯定很高。

此时,该地段近年来又有许多新项目获批,各方面成本低廉,住房模式新颖,价格低廉。在这种情况下,竞争的优势和劣势是显而易见的。因此,房价的最终成因需要从回归市场的角度来认识,最终可以根据实际购买力,充分参考房价成本和市场构成因素来决定合适的房价水平。

3、正确估计还贷能力

目前,银行的个人商品房贷款额度高达购房价格的70%,居民首付款不得低于购房价格的30%。根据中国人民银行的有关规定,商业个人住房贷款的利率根据贷款期限有所不同。在贷款额一定的情况下,贷款期限每增加一年,贷款利息负担就会增加,月平均还款额就会减少。一般来说,对购房者有利的贷款期限是五年以上十年以下,因为在这个范围内,每月还款额下降很快,每月还款额的压力差距相当大。

目前,银行根据贷款本金和贷款期限计算贷款本金和利息的月平均还款额。另一方面,借款人也可以根据其家庭的月收入确定用于购房和偿还银行贷款本息的金额,然后选择合适的贷款期限来计算他们可以申请的最大贷款额。

税费在房地产买卖过程中起着非常重要的作用,所以购房者有必要了解税费的种类和支付方式。购买房地产涉及的税种有8种,包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城市土地使用税和契税。个人购买房屋所缴纳的税是印花税和契税。税务局按房价的0.05%征收印花税;契税一般为房价的4%。购买房地产涉及的杂项费用主要包括:

房屋买卖费:买卖双方房价的0.5%;公证费:买卖双方房价的0.4%;律师费:出口部按照律师事务所设定的标准收费;委托产权手续费:房价的0.3%;物业管理费:物业管理费根据国家和北京市的规定以及房屋的特殊情况收取;产权证费:4元/张;产权初始登记费:每平方米建筑面积0.3元;住房保险费:公积金(含组合贷款):房价总额的0.05%/年;抵押贷款:每年房价总额的0.1%。

抵押登记费:房地产抵押登记费(按总房价计算):100万元以下(含100万元)部分0.1%,100万元以上至200万元(含2000万元)部分0.04%。

4、了解物业管理收费

物业管理费是指物业管理公司向业主或用户收取的提供管理和服务的报酬。物业管理公司的管理服务费直接关系到管理服务的对象、内容和业务量。

5、利用政策选择低价房

为了改善住房困难家庭的生活条件,国家把重点放在房地产网络上,在大力发展商品房的同时,还建设了经济适用房、经济适用房、安居工程等廉租房。这些房子通常价格低廉,主要面向中低收入家庭。因此,中低收入家庭可以优先考虑住房,其次是经济适用房、经济适用房和商品房。

住房是国家实施“安居工程”建设的一种非营利性住房。由国家为中低收入家庭,特别是人均居住面积在4平方米以下的贫困家庭提供,销售价格低于成本,由政府补贴。

经济适用房是以成本价加3%管理费的价格提供给大多数中低收入家庭的一种住房。成本由七个因素组成,如征地拆迁补偿、勘测和施工前成本、建筑和安装成本、住宅区基础设施成本、管理费、贷款利息和税收。

保障性住房是指具有社会保障性质的商品房。这是国家为解决中低收入家庭的住房问题而建造的普通住房,首先享受银行信贷。它的成本比普通商品房略低,所以也叫经济适用房。

以上介绍了工薪阶层在贷款买房时需要注意的一些问题,以及需要这些问题的工薪阶层

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