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​选公积金贷款还是选商业贷款

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有文章认为,与商业贷款相比,目前公积金的低利息负担并无优势,因为办理公积金贷款有一定的成本。对此,相关专家给出了全面客观的评价,那么,今年买房——。

随着住房制度改革的深入和住房贷款制度的普及,住房贷款已经成为一个热门话题。最近,很多报章杂志都刊登了一些文章,将公积金贷款与银行商业贷款作比较,我认为有些文章值得进一步研究。

文章认为,“如果只考虑利息负担,住房公积金贷款有一定的优势,但考虑到贷款处理过程中需要立即支付的费用,抵押贷款(银行商业贷款)有明显的优势。”从总支出来看,公积金贷款没有什么优势。”事实上,为了证明上述观点,在比较两种贷款的成本时,文章只使用了住房公积金贷款的最高直接成本“住房抵押贷款加综合购房保险”的例子,这不能客观地解释住房公积金贷款没有银行商业贷款的优势。

公积金采用相同的贷款方式有明显的优势

住房公积金贷款有四种担保方式,即“抵押加连带责任担保”、“抵押加购房综合保险”、“质押担保”和“连带责任担保”。其中,前两种是最常用的,即“抵押加连带责任保证”和“抵押加购房综合保险”。目前,商业银行贷款有三种担保方式:“抵押加连带责任担保”、“质押担保”和“连带责任担保”。在比较贷款成本时,住房公积金贷款的例子是“抵押加购房综合保险”,银行商业贷款(抵押贷款)的例子是“抵押加连带责任保证”。对比两种贷款费用,清单如下:(借款人40岁,房屋总价款60万元,贷款30万元,10年)

需要说明的是,住房公积金贷款的住房保险按照现行政策每五年购买一次,可以根据贷款金额投保,因此住房保险费为1147.2(38.2430)22294.4元。此外,代理费不是必须的,也不是公积金贷款独有的。委托机构办理商业贷款还必须支付手续费。例如,他们在办理自己的贷款时不需要支付代理费,还有开发商在办理住房公积金贷款时不收费。

从以上可以看出,仅从成本上考虑,当公积金贷款和商业贷款采用“抵押加连带责任担保”的方式进行担保时,公积金仍具有相当大的优势。根据文中给出的例子,住房公积金贷款的本金、利息和费用之和比银行商业贷款少17,219.2元。可以说,当两种贷款采用相同的担保方式时,公积金贷款仍然具有相当大的优势,购买综合保险实际上是公积金贷款比商业贷款更能采用的一种担保方式。

公积金贷款综合保险和商业贷款全额担保各有利弊

在公积金贷款中,购买购房综合保险只是四种担保方式之一。另一方面,保险公司在收取保险费时将承担相应的保险责任。从这个角度来看,保险成本不仅是贷款中要支付的成本,而且支付成本也超过了单位担保法,但借款人未来的还款风险也相应降低。例如,如果借款人失业、死亡或伤残,经审核确认后,保险公司将为借款人支付剩余的贷款本息。

在单位担保的担保方式下,一旦借款人未能偿还贷款,担保单位将偿还贷款,但相应获得追索权。借款人无力偿还的,担保单位可以按照法定程序办理借款人购买的住房。

你越快登记你的抵押贷款,你支付的保险就越少

根据现行规定,借款人以所购房屋抵押贷款,在完成抵押登记手续后,保险公司可以申请退保。根据规定,保险公司将扣除一定的手续费后,退还借款人剩余期限的人寿保险费。例如,如果借款人购买了5年的保险,保险公司将在第二年抵押登记完成后扣除一定的手续费后退还剩余3年的保费。抵押登记一般需要登记费,但费用不高,一般是每平方米建筑0.3元左右。如果借款人购买100平方米的住房,其抵押登记费为0.310030元。抵押登记手续完成后,借款人实际上只采用住房抵押担保,因此在“抵押加购房综合保险”的担保模式下,最终总成本取决于借款人的抵押登记。如果借款人借款10年,5年后仍未办理抵押登记手续,借款人必须支付剩余5年的保险费。目前,抵押登记手续由房产局办理,但各区县房产局的手续和速度不尽相同。

开发商只保证何时将公积金贷款转为商业贷款

需要注意的是,很多人认为住房公积金贷款必须购买综合保险,这也与开发商的理解有关。实际情况是,商业贷款允许借款人用贷款购房,所有贷款人都与银行签订了协议,开发商必须为用银行贷款购房的人提供担保。公积金贷款没有与开发商签订协议,即开发商能否提供担保。如果开发商不提供担保,借款人可以找自己的单位或其他单位为其贷款提供担保或购买综合保险。

另一方面,一些开发人员在理解这方面存在问题。同样,客户通过贷款买房,而住房公积金贷款的利率较低,这更有利于开发商卖房。开发商没有理由仅仅因为贷款的强制担保和非强制担保而区别对待它们。因此,一些开发商对这两种贷款区别对待,这也是买家不完全了解这两种贷款的原因。是否与开发商签订协议也是住房资金管理中心需要考虑的问题。

贷款中需要澄清的问题

以上是比较两种贷款的成本和支出时应该注意的问题。此外,我认为贷款中的其他问题值得进一步讨论。

1.文章说,一些抵押贷款(银行商业贷款)允许借款人持有产权证书,而银行持有《房屋他项权利证》。实际上,《房屋他项权利证》是抵押登记完成后,抵押登记部门发给抵押权人(银行)的证明。银行收到《房屋他项权利证》后,应将借款人的房屋产权证原件退还给借款人。在这个程序中,两种类型的贷款是相同的,即在抵押登记之前,银行取得产权证;抵押登记后,银行取得其他产权证并将产权证归还借款人。

2.文章说,住房公积金贷款可以用来偿还个人住房公积金,但银行商业贷款不能。事实上,根据住房公积金管理中心的有关规定,只要这两种贷款用于个人购房,他们就可以提取住房公积金用于还款。

3.文章说,北京的贷款额已经连续几个月超过存款额,住房公积金贷款可能需要很长时间才能出现。但实际上,1999年北京住房公积金管理中心每月净增约2亿元,每月贷款额约1亿元。银行里还有大量的存款,但还没有用完。

4.另外,在贷款期限方面,两种贷款理论上都可以申请30年,银行商业贷款的实际贷款期限一般不超过30年。但是,住房公积金管理中心有文件规定,管理中心的分支机构不得拒绝发放

5.文章指出,住房公积金贷款对外国账户借款人的贷款有一定的限制,只能以质押或担保的方式进行担保。此外,银行商业贷款更简单、更方便。的确,因为外国户口不能在北京申请失业证明,所以为外国户口购买住房公积金贷款综合保险存在问题。目前只能考虑担保或质押担保,而银行商业贷款没有全面的购房保险,所以不存在这个问题。今后,北京住房公积金管理中心将考虑成立担保公司,进一步解决借款人的担保问题。到时候,外国人住房公积金贷款的担保问题就容易解决了。因为住房公积金贷款是委托贷款,借款人必须运行比商业银行贷款更多的部门。一方面,他们之间虽然有差距,但差距并不大。在借款人资料齐全的情况下,一些借款人认为住房公积金贷款比银行商业贷款简单。另一方面,北京住房公积金管理中心也在努力进一步简化贷款手续,如评估机构已与管理中心合署办公。第三,有许多机构为住房公积金贷款,整个贷款程序可以委托给该机构只有几百元。

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